【房地产行业周报】恒大超千亿境外债重组方案终出炉；成都新房、二手房房价涨幅全国第一；证监会向万达商管出具问询函

重点关注

• 恒大超千亿境外债重组方案终出炉：前3年不付息、最长展期12年

恒大境外债务重组迎来重要进展。3月22日晚间，恒大发布公告称，恒大与境外债权人小组已签署重组方案的主要条款：恒大将发行新的债券对原债券进行置换，新债券年限4至12年、年息2%至7.5%，前三年不付息，第四年初开始付息、付本金的0.5%。据悉，恒大境外债重组主要条款的签约，意味着境外债务重组可能成功。如果恒大境外债成功重组，也就解除了香港法院判令清盘的风险。此外，近日，近日，恒大地产集团有限公司及其旗下重庆有限公司、重庆顶添置业有限公司等新增一则被执行人信息，执行标的3.5亿余元，涉及案件为万向信托股份公司与上述公司金融借款合同纠纷，执行法院为浙江省杭州市中级人民法院。

• 证监会向万达商管出具问询函，涉及珠海万达在港上市等问题

3月21日，证监会发布关于大连万达商业管理集团股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函。问询函显示，证监会依法对上海证券交易所报送的关于万达商管集团面向专业投资者公开发行公司债券的审核意见、注册申请文件及相关审核资料进行了审阅，形成了意见。证监会表示，根据申报材料披露，万达商管集团子公司珠海万达目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，万达商管集团需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。证监会要求万达商管集团进一步补充说明子公司珠海万达上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。请主承销商对上述事项进行核查，并发表明确意见。

• 成都新房、二手房房价涨幅全国第一

近日，国家统计局公布70个大中城市房价表现。其中，成都2月份新房价格同比上涨8.6%，高居全国第一；二手房价格同比上涨9.2%，同样高居第一。另外，据成都市住房和城乡建设局的数据显示，在刚刚过去的2月，成都二手房成交了将近1.91万套，同比大增160.43%，甚至创下了历史最高。从全国来看，成都一个月的二手房成交量进一步逼近上海，远超购房需求较强的北京、广州和深圳。另外在人口方面，在过去的十年时间里，成都人口增长惊人。经四川省统计局审定，2021年末成都市常住人口为2119.2万人，成为全国第四个常住人口超过2000万的超大城市。与2011年相比，成都常住人口暴增712万，超过了深圳和广州，增量位居全国第一。

• 贝壳2022年营收607亿元，同比下滑两成

3月16日晚，贝壳发布的财报显示，2022年营业收入为607亿元，同比下降24.9%。营收下滑主要由于全年成交额（GTV）同比下降32.3%至约2.61万亿元。以致全年出现净亏损13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元。此外，贝壳董事长兼首席执行官彭永东在业绩会上表示，截至2月底，贝壳平台存量房交易同比大幅回升，交易量接近21年同期水平，即存量房交易最活跃的年度交易水平。新房承销数据也出现明显的同比回升，恢复至接近2020年疫情后的交易水平。

企业动态

中原建业：营收净利均下滑，2023年将发力政府代建

3月20日，中原建业发布2022年年报。数据显示，2022年，中原建业收入6.057亿元，较2021年减少53.5%；净利润3.035亿元，较2021年减少60.6%；年度净利润率50.1%。对于营收和利润下滑原因，中原建业首席执行官王军称：一个是行业因素，受到了地产下行因素的影响；另一个是受疫情影响，河南属于受疫情影响较为严重的地区，也给中原建业业绩下滑带来了直接冲击。”中原建业董事会主席兼非执行董事胡葆森还对行业发展做出了预判，他认为，从2023年开始，政府代建业务将进入快速拓展期。并称“过去两年，政府平台是各地拿地的主力，中原建业也从去年开始加强与政府平台公司的对接和合作。

万科A：受让泰禾集团19.9%股权的先决条件尚未达成

日前，有投资者在互动平台向万科提问：“2020年7月公司签署了关于受让泰禾集团19.9%股权的框架协议，至今已两年半有余。请问，1.随着时间推移和市场情况发生变化，万科对泰禾基本面的判断与20年相比有无明显变化？对此，万科A在互动平台回应表示，相关交易的先决条件尚未达成。

嘉创地产家赴港上市，开盘首日股价大跌

3月23日，嘉创地产在港交所正式挂牌，成为2023年首家赴港上市的房企，也是继2021年7月三巽集团登陆港交所后，房企赴港上市的最新案例。据悉，开盘当日，嘉创地产股价表现并不理想，开盘平开，截至当日收盘，嘉创地产股价报1.6港元/股，跌幅达11.11%，总市值约8亿港元。不过，不同于大多数房企选择IPO（首次公开募股）的方式来上市，嘉创地产通过介绍方式在港交所主板上市。对此，中指研究院企业研究总监刘水指出，以介绍方式上市，不发行新股，没有新募集资金，只是将公司股东本身的旧股申请挂牌买卖，监管审批较为宽松。介绍上市可以大幅缩短上市流程，提升上市速度，上市之初会影响融资功能，但后期可以通过再融资提升融资能力。

中天湖南集团预计3月30日登陆港交所

五次冲击IPO后，中天建设（湖南）集团有限公司终圆上市梦。3月20日，中天湖南集团发布全球发售公告，拟全球发售1.2亿股股份，其中香港公开发售1200万股股份，国际配售1.08亿股股份。每股发行价格不高于1.28港元，且预期不低于1.08港元。以最高发行价格计算，中天湖南集团最高募资规模约为1.53亿港元。资料显示，中天湖南集团是一家有着40年经营历史的总承包建筑集团，主要业务为民用建筑工程、市政工程、地基基础工程、装配式钢结构工程。该公司曾于2019年1月份从新三板摘牌退市，此后五次向港交所递表。

北京今年首轮土拍收金40亿元：42家房企竞争昌平宅地

3月23日，北京迎来今年首场宅地土拍，此次共出让两宗涉宅用地，均位于昌平区，土地总面积约6.4公顷，建筑规模约14.5万平方米，最终1宗触顶成交、1宗底价成交，合计成交金额39.995亿元。据悉，北京市昌平区朱辛庄一地块竞争尤为激烈。该地块为北京市昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块的土地面积14652.769平方米，起始价格为11.3亿元，按照中指研究院监测数据，该地块共收获42家房企参与争抢，是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块，不过最终该地块由大华集团大连华旅置业有限公司摇号竞得，成交价129950万元，成交楼面价35475元/平方米，溢价率15%，住宅销售指导价62000元/平方米。

西城区唯一新盘，北京今年最贵楼盘中信城四期16.5万/平入市

3月22日晚间，据北京市住建委官网显示，都阙苑（中信城四期）出现在预售许可公告中。公开资料显示，中信城四期位于西城区菜市口东南角，585套房源即将入市，面积涵盖50平米的一居室到130多平米的三居室，整体预售均价在16.5万元/平米。值得一提的是，最近几年，北京一直执行着较为严格的新房指导价政策，自2017年以来，新房预售均价基本都保持在13.5万元/平方米以内。比如去年已入市的同为二环豪宅项目端礼著、天坛府以及东外39号楼盘，均价分别为每平方米11.2万、12.6万以及12.3万。去年中建二局在朝阳区太阳宫打造的“中建玖合府”，销售指导价不高于13/平方米。（界面新闻）

南京土拍揽金180亿，民企伟星房产成“黑马”

3月17日上午，南京首批地块出让在线上举行。此次出让地块共计13宗，其中有11宗涉及宅地，分别位于河西、江宁、雨花台区、江北、溧水等区域，用地面积约41.06万平方米，起拍总价163.628亿元。最终，11宗宅地全部成交，其中包括4宗触顶地块和3宗溢价地块，另有4宗宅地为底价成交，土拍金额共计179.52亿元。值得一提的是，河西南G03地块成交楼面地价达到43173元/平方米，是南京土拍历史上地价第二高的地块，河西的南京房地产市场“顶流”地位再度加持。最终该地块由浙系民企伟星房产拿下。去年7月，伟星房产曾以21.2亿元竞得雨花台区一宗地块。

延期支付6亿美元永续债的利息？远洋回应

3月21日，市场消息称，远洋集团已告知部分债券持有人，将延期兑付原定于本周二（3月21日）到期的美元永续次级债利息，涉及债券本金为6亿美元，到期日所需支付的利息为2060万美元。对于是否构成违约，3月21日，接近远洋集团人士对界面新闻表示，“是按条款规定延期的。”这笔永续债是次级永续结构，根据发行条款，票息是可以递延支付，进行累计的。已根据相关条款规定，选择对其次级永续美元债本期票息进行递延支付。据了解，该笔债券是远洋集团于2017年发行的6亿美元次级永续债，此笔债券在会计上认定为100%权益，自发行之日起仅需第十年一次性跳息100bp，之后永不跳息，该债券不设投资人回售权，无实际到期日，每半年付息一次。

融资动态

厦门建发50亿元公司债券已提交注册

3月21日，据上交所披露，厦门建发股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已提交注册。债券类别为小公募，拟发行金额为50亿元， 本次债券募集资金在扣除发行费用后，拟将10.00亿元用于偿还有息负债，将40.00亿元用于补充流动资金。

绿城房地产拟发行10亿元公司债券

3月21日，据上交所披露，绿城房地产拟发行10亿元公司债券。债券期限为2年，设置投资者回售选择权，债券持有人有权在本期债券存续期的第1年末将其持有的全部或部分本期债券回售给发行人，起息日为2023年3月24日。发行人拟使用本期债券募集资金全部用于置换发行人已使用自有资金兑付的公司债券的本金部分。

华发集团成功发行10亿元超短期融资券

3月22日，据上清所披露，珠海华发集团有限公司于2023年03月16日发行了23华发集团SCP006，发行金额为10亿元，票面利率为3.04%。

财报业绩

龙湖集团去年收入2506亿，同比增长12%

3月17日晚，龙湖集团公布了2022年度业绩。2022年，龙湖集团收入2505.7亿元，较2021年的2234亿元增长12.2%。其中，开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11%。交付的物业总建筑面积为1551.5万平方米，交付物业单价为14632元/平方米。除开发业务外，龙湖集团运营业务租金收入为118.8亿元，同比增长14.1%。截至2022年年底，龙湖已开业商场建筑面积772万平方米，整体出租率93.9%。此外，龙湖集团来自服务业务及其他、科技的收入分别为116.7亿元、24亿元。在土地储备方面，截至2022年年底，龙湖集团的土地储备规模合计5795万平方米，土地储备的平均成本为5221元/平方米。2022年，龙湖集团新增土地储备总建筑面积448万平方米，平均收购成本10461元/平方米。

招商蛇口2022年净利润90.98亿元，同比下降40.14%

3月20日，招商蛇口发布2022年年度报告。报告显示，2022年，招商蛇口实现营收1830.03亿元，同比增长13.91%；净利润90.98亿元，同比下降40.14%；实现归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比下降58.88%；基本每股收益为0.41元；平均净资产收益率ROE为3.24%。截止报告期末公司净资产为2844.40亿元，与去年同期相比增长2.77%，资产负债率为67.91%。具体到2022年，公司持有现金货币862.43亿元，净负债率为41.76%，剔除预收款后的资产负债率为61.63%，融资缺口为1929.69亿元。

雅居乐预计2022年归属股东净亏损140亿元至150亿元

3月22日午间，雅居乐发布2022年度业绩预警。公告称，雅居乐预计截至2022年12月31日止年度本公司将录得淨亏损介乎约人民币125亿元至人民币135亿元之间;而股东应佔亏损则介乎约人民币140亿元至人民币150亿元之间。

恒基地产2022年实现营业收入255.51亿港元

3月21日，恒基地产发布2022年度业绩报告。报告期内，实现营业收入255.51亿港元，同比增8.60%，归属股东净利润92.39亿港元，同比减少29.98%。其中香港物业发展实现收入155.36亿港元，应占税前盈利为33.55亿港元。

受母公司拖累，融创服务2022年亏损近5亿

3月20日，融创服务发布2022年度业绩公告。根据年报，2022年，融创服务收入与利润双双下滑，其中，其录得收入约为71.26亿元，同比下降约9.8%；毛利约为16.04亿元，同比下降约35.6%；拥有人应占亏损约为4.82亿元，拥有人核心净利润约为7.63亿元，同比下降约45.6%。业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲毫不讳言融创服务在过去一年受到母公司融创中国的影响，除了业绩受到拖累之余，在外拓方面，有业主会对融创中国的现状产生顾虑，竞争对手也会在一定程度上放大母公司对融创服务的影响。

华发股份去年营收达592亿，同比增长15.51%

3月20日晚间，华发股份披露2022年年度业绩报告，去年实现营业收入591.9亿元，同比增长15.51%。但受行业整体利润下行影响，华发股份2022年归属于上市公司股东的净利润同比下降19.31%至25.78亿元；期内公司的净利润率也由2021年的9.13%下降至7.98%。对于利润下滑，华发股份表示，主要是受项目权益比例下降影响。尤其是在华南地区及北方地区，2022年的营收分别减少了约四成和两成，毛利率也分别降低了约13个百分点和6个百分点。

招商积余2022年营收130亿元，物管业务营收占比96%

3月17日晚间，招商积余（公布2022年业绩报告。数据显示，2022年，招商积余实现营收130.24亿元，同比增长22.97%；净利润5.69亿元，同比增长25.65%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%；经营活动产生的现金流量净额9.95亿元，同比增长41.6%。从主要业务范围来看，招商积余的业务范畴主要包括物业管理业务、资产管理业务和其他业务。其中物业管理业务为核心业务，贡献营收125.04亿元，占比96.01%。

新希望服务业绩发布，力争2025年成为成都区域TOP3物企

3月23日，据3月22日发布的2022年度业绩报告显示，报告期内实现收入11.39亿元，同比增加23.1%；对应毛利4.31亿元，同比增加14.5%；股东应占溢利2.3亿元，同比增加8.8%。截至报告期末，新希望服务签约项目共235个，签约管理面积为3610万平方米，同比增长37%；在管项目191个，在管面积2882万平方米，同比增长77.8%。其中，独立第三方在管面积为1340.8万平方米，占总在管面积的46.5%，同比增长188.5%。从2020年三季度开始，两年实现外拓面积近10倍增长。新希望服务首席执行官陈静表示，公司会充分把握成都新型城镇化契机，发挥属地化优势，快速深耕成都市场，提高单城管理浓度，致力于成为2025年成都区域规模TOP3的物业公司。

绿城管理控股2022年归属股东净利润7.45亿元 同比增长31.7%

近期绿城管理发布了2022年业绩。报告期内公司实现收入26.56亿元，同比增长18.4%；毛利13.89亿元，同比增长33.4%；归属于公司股东的净利润为7.45亿元，同比增长31.7%。此外，报告期内绿城管理经营活动现金净流量为7.25亿元，同比增长28.1%，无负债。在绿城管理控股的收入中，商业代建、政府代建及其他收入的占比分别为62.9%、29.4%和7.7%，这三个板块的毛利率分别为53.8%、40.8%和84%。

政策趋势

北京租房每月提取公积金上限拟升至2000元

3月17日，北京住房公积金管理中心网站发布公告，对《关于进一步优化租房提取业务的通知（征求意见稿）》征求意见，意见稿提出，申请人及配偶租住北京市公共租赁住房或经市保租房建设部门认定的保障性租赁住房的，提供北京市“住房租赁管理服务平台”的租房备案编号，可按照实际月租金全额提取。申请人租住北京市商品住房，每人每月提取金额不超过2000元。如申请人为多子女家庭，提供北京市“住房租赁管理服务平台”的租房备案编号、子女的出生医学证编号、租房发票原件，可每月按照实际月租金全额提取。

南京发布房票安置政策，免征契税、最高10%购房奖励

近日，《南京国有土地上住宅房屋征收房屋安置暂行办法》正式公开，该政策将于 4 月 18 日施行。当购房成交价格不超过房票票面金额时，新购房屋将免征契税，还可享受最高10%购房奖励。该《暂行办法》明确了房票安置的适用范围、使用规则、奖励政策等。房票结算金额为房票票面金额 + 购房奖励，用于购买房屋。其中，票面金额仅包含被征收住宅房屋的货币补偿金额，不包含室内装修、搬迁奖励费及各类补助费等相关费用。房票由各区房屋征收部门制定核发，注明了征收项目名称、协议编号、被征收人姓名、身份证号码、金额、开具日期、使用规则等内容。房票仅能用于买新房，不能转让、赠与、套现、抵押，只能被征收人自己或者配偶、父母、子女用。

无锡限购松绑，可持半年以上居住证购房

 近日，无锡发布，《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》，新政规定，非无锡本市户籍居民持6个月及以上居住证明即可在无锡限购区域购买1套新建商品住宅，而此前政策规定，非无锡本市户籍居民家庭购买住房时，应提供自购房之日前累计6个月（含）以上在本市缴纳的社保或个税证明。外地居民购买二手住宅则仍需6个月及以上本地社保或个税证明。

河南许昌：中心城区购房最高给予30%契税补贴

3月20日，据“许昌发布”消息，3月27日起，凡在许昌市中心城区购买商品房（含二手房）尚未缴纳契税的购房者，可申请购房契税补贴。具体为，2023年3月27日（含）至2023年4月26日（含）缴纳商品房（含二手房）契税的购房者，按照缴纳契税总额的30%给予补贴；2023年4月27日（含）至2023年5月26日（含）缴纳商品房（含二手房）契税的购房者，按照缴纳契税总额的20%给予补贴；2023年5月27日（含）至2023年6月30日（含）缴纳商品房（含二手房）契税的购房者，按照缴纳契税总额的10%给予补贴。据悉，许昌市中心城区，包括魏都区、建安区、城乡一体化示范区、经济技术开发区、东城区。

行业数据

上海继续蝉联销冠，广州紧随其后

据每经房产联合中指研究院数据，1-2月，全国13个热点城市TOP10共130个热销楼盘中，销量最高的10个项目中，除了第二名广州琶洲南·TOD，由于1月份集中网签、2月份持续销售，取得了60.7亿元的战绩，以及第七名北京信达中心·东外39号销售43.2亿元外，其余均被上海包揽。值得关注的是，上海2月TOP10项目合计销售额高达452亿元，继续蝉联全国累计销冠城市，并且远高于2022年同期的390.2亿元，连续第三年霸榜。今年以来，杭州新房销售直追上海，TOP10项目累计销售175亿元，成为13城中的第二名，第三名北京为141亿元；而广州、深圳表现均不及过往，广州仅琶洲南·TOD单项目销售亮眼，深圳单盘销售较弱，TOP10累计销售未能突破百亿元。

百城库存51个月来首降 ，三四线楼市去化周期仍超20个月

3月21日，易居研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示，51个月来全国100个城市库存规模首次出现同比下降。其中，一线、二线和三四线城市的新建商品住宅存销比分别为13.2、17.9和21.5个月。截至2月末，全国百城新建商品住宅库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。虽然库存去化周期有些偏高，和2011年、2014年有相似之处，但鉴于今年销售市场数据有进一步改善的可能，所以数据有持续转好的空间。市场分析人士称，“从现在的指标来看，存销比18个月总体还是偏高位的，但是库存去化肯定是朝着好的方向去走，接下来一定会有所改善。”

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