碧桂园今年将重启拿地周期 提升一二线城市投资额

2022年，房地产行业经历了前所未有的大幅震荡，深度考验着房企的组织能力、经营效率与发展韧性。在巨大的市场压力下，大量民营房企出险，能够坚守信用底线、保持可持续发展能力的寥寥可数，碧桂园便是其中之一。

3月30日，碧桂园发布的全年业绩公告显示，2022年，该公司录得4303.7亿元的收入及26.1亿元归属股东的核心净利润。全年实现3574.7亿元的权益销售额，交付近70万套房屋，均高居行业榜首位置。

为应对复杂而艰难的市况，碧桂园将全面预算纳入战略高度，坚持”现金流是前提，利润是核心”的方针，形成系统的经营策略和计划，平稳度过行业寒冬。期内，该公司保持着良好的信用记录，到期债券全部如期偿付完毕，现金流平稳、融资渠道畅通，财务结构持续优化。截至2022年底，碧桂园手持1475.5亿元的现金，剔除预收账款的资产负债率、净借贷比分别下降至69.4%、40%，现金短债比1.6倍，现金回款率保持在93%的高位，经营性净现金流为356.2亿元。

在“活下来”的基础上，碧桂园也在思考未来如何走得更远、走得更好。碧桂园董事会主席杨惠妍在业绩发布会上表示，房地产行业仍是支柱性行业，碧桂园接下来三至五年的主要战略是行稳致远，围绕三张表做好管理，同时围绕着市场、竞争对手和客户做好战略优化。

据了解，碧桂园已在2023年重启拿地，投资原则是优中选优、重质轻量，逐步提升一二线城市投资额和土地储备的占比。在保持开发主业竞争力的同时，积极拓展轻资产代管代建业务。

亿翰智库认为，随着政府对于企业的支持逐步落地，以及后续销售的逐渐回暖，碧桂园预计将顺利跨越周期，成为民营房企的标杆企业。

东兴证券也表示，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升，优质头部房企如碧桂园等将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。

财务结构持续优化 销售额、交付量行业领先  

2022年，房地产市场出现深度调整，市场规模从18.2万亿元的峰值降至13.3万亿元。根据中指研究院的报告，房企虽积极推进保交付工作，集中资源挖掘高能级城市潜力，加大线上营销力度，但也难抵销售规模出现下滑态势，年内百强房企销售总额同比下降超过四成。2022年，百强房企的营业收入同比也在下降，净利润下降显著，不少企业由盈转亏，盈利能力降至近五年来最低点。

亿翰智库观察到，大量企业在危机面前倒下，但也有少数房企凭借着稳健的财务和不躺平的决心，成为了地产的“孤勇者”。碧桂园便是一例。该机构表示，在大量同行仍在通过各种手段“加杠杆”时，碧桂园已经提前开启了“降杠杆”之路，安全系数大为提高，这也帮助其在民企几乎“团灭”的情况下活到“决赛圈”奠定了良好的基础。

据了解，碧桂园的有息负债总额自2019年以来逐年下降，剔除预收账款的资产负债率、净借贷比也从2020年开始保持下行趋势。截至2022年末，该公司的有息负债总额为2713.1亿元，同比下降了14.7%，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净借贷比低至40%，是近十年以来的新低。境内融资成本从2019年底开始持续下降，至2022年末共累计下降119个基点。

2022年，碧桂园将全面预算纳入战略高度，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，围绕“现金流是前提，利润是核心”的重心，形成系统的经营策略和计划，并定期跟踪经营数据，制定改善计划和措施。资源铺排紧紧围绕”保交付、保资产、保安全和保信用”展开。

以上策略取得了良好的成效，碧桂园的财务指标得以持续改善。截至2022年底，该公司的现金余额约1475.5亿元，与中期基本持平，现金短债比维持在1.6倍左右，维持在行业较优水平，可充分覆盖年内到期的债务。现金回款率保持在93%，连续7年超90%，经营性净现金流为356.2亿元。

在房地产行业流动性紧缩的2022年，经营性现金流这一指标对于衡量民营房企的生存能力和生存质量具有重要意义。有统计显示，2022年上半年，A股124家上市房企有四成经营性活动现金流净额为负数，面临严峻的流动性压力。能够如碧桂园这般持续录得正向的经营性净现金流的民营房企实属凤毛麟角。

2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提到要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。经营性现金流被放在了融资性现金流的前面，可见政策的导向。

在大批民营房企债务违约，行业融资额大幅收缩的背景下，碧桂园是少数仍能保证所有到期债券刚性兑付以及拥有再融资能力的民营房企之一。2022年，在政府监管部门支持下，该公司合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品近百亿元，完成3次股权融资共获得约115亿港币，并获得超过10家银行逾3000亿元的意向性综合授信支持。

此外，碧桂园的控股股东、管理层也在二级市场积极购买公司债券及优先票据，为市场注入信心，大股东还提供了50.55亿港元的免息无抵押借款，与公司同荣辱、共进退。

2023年，碧桂园在境内发行本金总额为200亿元的中期票据获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。近期，其186亿公司债的发行计划亦获上交所受理。

良好的流动性和稳健的财务管理策略为碧桂园维持正常的销售节奏以及保质保量交付打下了稳固根基。根据第三方机构统计，2022年，该公司的全口径销售额、权益合同销售额仍稳居行业首位。2022年全年，碧桂园累计交付近70万套房屋，交付量高居行业榜首，且远超同行。其中，281个项目实现了交付即办证，前三季度交付量约占全国同期交付量的20%，相当于全国每交付5套房中就有1套房出自碧桂园。通过高品质交付，碧桂园的业主口碑显著提升，年内，业主对房屋质量满意度提升15.4个百分点，维修服务满意度提升8.7个百分点。

优化布局、重启投资  积极拓展代管代建业务

经历了2022年的巨变，房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”已成共识。虽然再难回到峰值时代，但业内均认为房地产行业的总量规模依然可观，经济发展、人口迁移和质量提升等仍将对住房消费形成支撑，新房年销售额将保持在10万亿元以上。

申银万国表示，未来我国房地产结构将出现多维度分化。城市结构方面，一二线城市在购买力、人均住房面积改善空间、以及政策放松空间等方面更具优势。就需求结构而言，随着人口年龄结构的上移，改善型需求将逐步迎来释放期，也拥有更多的政策放松空间。从中长期来看，在我国人均GDP、人均可支配收入提升、人均住房面积提升、人口结构变化等因素的影响下，改善型需求或将逐步成为需求的重要组成部分、甚至是主导部分。

在此背景下，未来房企的核心竞争力，将取决于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，以及能否准确匹配客户品质需求的提升。

碧桂园的管理层也持同样看法。该公司总裁莫斌在内部管理会议上表示，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化，碧桂园的布局一定要跟着市场导向走，集聚力量到更有潜力的市场去聚焦深耕。他认为，未来，客户需求将从住有所居升级到住有宜居，客户体验红利将是最后的红利。因此，以市场为导向，以客户为中心是碧桂园实现有质量发展的重要路径。

2022年，碧桂园把保安全、保交付、保信用放在首要位置，作出了阶段性暂停投资拿地的决定，全年权益拿地金额虽同比大幅下降至61亿元，但新获取的9个项目都集中在确定性较强的城市如佛山、张家口、兰州等，有71%分布在二线城市。截至2022年底，该公司已获取权益可售资源9555亿，另有潜在权益可售资源2528亿，两项合计约1.2万亿，足以满足未来数年发展所需，其中，珠三角、长三角、环渤海等核五大都市圈合计占75%。

期内，碧桂园也做了不少客研工作，发现行业需求由刚需向改善切换的趋势日益明显。随着生育政策的放开、购房者对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升，改善型住房需求正在逐年增加。

据了解，今年，碧桂园整体投资方向将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市及三四线核心区位，实现增量资产的效益兑现，做一成一，逐步提升一二线城市投资额和土地储备的占比。其中，在一二线城市，该公司将选择高确定性的项目，打造新的独立的产品体系，匹配刚需和刚改的需求；在三四线城市，则着重供应改善型需求的好房子，突出标准化和成本力的竞争优势。

科技建造也是碧桂园走有质量发展之路的重要一环。2022年6月，该公司将旗下建筑子公司和原博智林旗下的总包单位进行整合，成立了科技建筑集团。其打造的科技智慧建造体系积极响应国家智能建造发展战略，核心依托建筑机器人自动化施工，提供全产业链智能建筑解决方案，推动产业生态升级，目前已拥有建筑机器人、新型模板体系、BIM数字化技术、新型工业化、智能装备五大核心业务。依托这一核心优势，碧桂园优先进入第一批24个智能建造试点城市，抢先占领智慧建造细分市场辐射周边城市。

截至2023年1月，碧桂园已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（直辖市、自治区）超600个项目，累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平方米。

除了有效助力开发业务的提质增效，科技智慧建造体系也为碧桂园的代管代建业务打开了新发展空间。据悉，碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超150个，累计在管面积近1300万平方米。自2022年以来，该公司共计获取5个新项目，预计货值85亿元。

统计数据显示，托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的AMC代建需求正在急剧增多，代建行业大有可为。碧桂园表示，在保持开发主业竞争力的同时，轻资产代管代建业务也会成为公司的业务重点之一。

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