马上评｜一月卖掉三个月的库存，西双版纳楼市狂飙，文旅地产迎来全面复苏？

图源：视觉中国

开年以来，在楼市多重政策利好下，国内房地产市场开始逐渐复苏，不少地区楼市回温迹象明显。国统局发布的2月70城商品住宅销售价格指数也印证了这一趋势，70城新房房价指数在连续下跌17个月后止跌，出现首次由负转正，一二线城市新房与二手房价格均实现环比上涨，三线城市二手房环比持平外，新房价格也实现上涨。

在楼市稳步向好的大背景下，文旅地产热度也在不断提升。年前一条#1家8口到三亚过年嫌房租贵直接买房#话题登顶微博热搜，不少网友在感叹“贫穷限制想象力”的同时，也将三亚楼市再度推到台前。不过相较于三亚，2022年以来，西双版纳接棒成为了文旅地产大热城市。

据了解，春节前后西双版纳楼市开启“狂飙”模式，有楼盘成交量暴涨900%，售楼部人满为患，大年初一还曾出现多个楼盘临时封盘涨价现象。热门楼盘即使在人流量回落的情况下，一天也能卖出15-20套房。据当地一位房产知情人士透露，版纳销售模式主要依靠渠道商，今年1月，有渠道经纪光提成就拿了近30万，比开发商中层一年的收入还要高。

文旅地产素有“十个地产九个坑”的说法，不过，西双版纳楼市的爆火，着实让不少人看到了文旅地产复苏的希望。但就目前国内文旅地产而言，西双版纳只是个例？还是整个市场已经迎来了全面回暖？

以价换量？西双版纳楼市“狂飙”

 三年的出游需求在疫情防控政策调整后，彻底开闸释放。据西双版纳州文化和旅游局数据显示，春节期间西双版纳州接待游客271.75万人次，同比增长554.51%。

出游热随之也带来了当地机票和酒店住宿等价格水涨船高，据携程APP显示，普通平价的连锁酒店入住一晚价格最低都要四位数，而淡季只要100-300不等，机票价格更是翻倍上涨。甚至有当地房东直言：春节一个月的租金都能赶上房子一年的月供了。

旅游行业的复苏不仅拉动了地方经济回温，更带动了西双版纳楼市行情的复苏和上涨。据克而瑞报告数据显示，2023年1月西双版纳成交面积达20.87万平方米，成交量领跑地州城市，创近13个月成交峰值，同比2022年1月涨幅27%，环比2022年12月涨幅41.5%。

图源：克而瑞云南

当地某知名房企销售人员称：“今年春节前后，售楼部用爆满来形容一点不为过，我们几乎能从早上一直能忙到晚上，客户多的接待不过来。甚至很多楼盘还会临时封盘涨价，涨价区间在1000元/平方米-2000元/平方米不等。但即使涨价都丝毫挡不住客户购房的热情，行情好的时候一天都能开30-40单。”

从项目来看，据克而瑞云南数据，1月份西双版纳住宅销售套数TOP10排行中，时光玉林项目位居榜首，成交484套，这也意味着平均每天能成交大概16套，其他项目备案成交量也都在80套以上。不止热门楼盘，就连距离市区偏远、没有公共交通、出行不便的安纳西小镇也并未受到市场冷落，该楼盘销售人员称：“有客户前面看好的房子在还在犹豫要不要出手的时候可能就会被别人‘捷足先登’，没办法，最近行情就是这样，房子不等人”。

从来访数据看，2023年春节西双版纳整体来访涨幅达73%，单周来访300以上。其中万科曼西缇筑、保利雨林澜山来访同比涨幅300%以上，有曼西缇筑工作人员称，“现在不是卖不卖的问题，是没房可卖，1月份卖了3年的库存，现在供不出货！”

不过，尽管不少楼盘有涨价行为，但是整体来看，西双版纳1月份成交均价仍低于前一个月，甚至还低于去年淡季5-9月份的成交均价，以价换量迹象明显。

春节期间，西双版纳各项目还有各种优惠折扣活动，优惠力度均在10-13%，有的还会在此基础上叠加1-2个点的特价房优惠。并且在售项目来访认购备注中，降价促销项目也占到半数以上。

不过总体来说，西双版纳这一波春节上涨行情也不止是以价换量，还有经济复苏和旅游行业回暖等因素影响。更有项目方精准把握客户需求，加推小面积低总价户型，拉低购房总价门槛，数据显示，面积在70平方米以下，总价在40万以下的项目最受客户欢迎，成为成交的主力户型，这些因素都促进了当地楼市回暖。

个例还是缩影，国内文旅地产迎来全面复苏？

西双版纳楼市爆火，文旅地产回温信号凸显，再度引发业界对文旅市场的关注：国内文旅地产市场是否已迎来全面复苏？

目前，国内文旅地产多依赖自然资源，大部分文旅地产项目以气候、山地、湖海作为卖点，分布区域也主要在环渤海、长三角、闽三角、珠海、海南和西南等六大区域。近几年，西南和两广区域文旅地产势头发展相当猛，如前文我们所讲的西双版纳就是地处西南区域，还有两广区域广西的北海，都成为继海南之后文旅地产发展不错的城市。

不过，西双版纳楼市的繁荣并不能意味着国内文旅地产市场的全面复苏。以国内热门首选的旅游城市三亚为例，相比西双版纳，三亚春节期间的楼市热度则逊色不少。据中指研究院数据，2023年1月，三亚新房成交907套，虽高于2022年旺季9月和10月的311套和841套，但是同比2022年1月的1323套，减少超三成，环比12月减少52%。成交面积和成交金额方面，同比也都减少三成左右，环比分别降49%和36%。

2月三亚的新房成交套数虽增至1441套，实现同比增长翻倍，环比增幅58.88%，但成交价格却同比下跌10.43%，环比跌6.64%。此外，根据国统局发布的2023年1月和2月70城市商品住宅销售价格指数，1月，三亚市新建商品住宅销售价格指数同比下降1.2%，2月同比下降0.6%。因此与其说楼市复苏，倒不如说是反弹更为贴切。

图源：中指数据

海滨城市北海因其优越的位置优势和四季皆宜的气候，近几年也深受游客欢迎，2023年春节，北海旅游市场火爆，全市累计接待游客186.16万人次，同比增长83.2%，较疫情前2019年同比增长34%，春节期间当地机场旅客吞吐量也创近三年新高。

本地旅游业的发展与复苏确实给当地楼市带来了翻倍的成交量，据北海房地产交易中心数据，今年1-2月北海市新建商品住房网签量共计3080套，同比增长接近59%，对应面积26.92万平方米，同比也增长六成左右。

尽管今年北海楼市回温明显，但据当地房企销售人员称，“疫情近2-3年来，北海房价出现明显了下跌，下跌幅度达35%-40%。目前市场处于有量无价的状态，价格还跟之前差不多，个别楼盘可能会涨1%-2%。”事实确实如此，春节虽让北海楼市在短期内有了明显起色，但其价格仍原地踏步，据国统局数据，北海1月和2月新房价格同比分别下跌9.8%和7.3%。

因此，西双版纳楼市的火热并不能充分说明国内文旅地产已迎来全面复苏。克而瑞商旅文总经理马洪波也指出：“只是局部产生了一些回暖迹象，这三年其实压抑了很多需求，比如一些旅游目的地，可能出现了一些需求压抑后的释放，但达不到全面回暖。三年积累下来的需求，现在哪怕只释放30%-50%，也已足够在一定阶段上支持市场的火爆了。”

笔者同样认为，目前文旅地产全面回温还需时日。疫情阻断的刚性需求或许会导致局部市场回弹，但整体来看，国内文旅市场复苏可能会受到客流量、楼市政策差异、地区房价、地区交通医疗等基础设施建设和物价及项目优惠活动等因素影响，呈现地区性差异化表现。如长三角区域的浙江和江苏的文旅地产项目，若要达到西双版纳的复苏程度恐有难度，这些地方虽具备优越的地理位置和自然资源，但相较于西双版纳、北海和三亚，气候优势明显不足，文旅属性也相对较弱，且房价和物价水平相较于后者也并无优势，客户购买意愿不会很高。

三亚虽有区位和气候优势，文旅属性较强，但其近几年推出的限购限售政策对外地人并不友好。据海南省2018年出台的全域房地产限购政策，非海南省户籍购房必须缴纳累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明方可获得购房资格。虽然相比此前60个月的社保缴纳要求有所降低，但也确实将不少外地购房者堵在了“门外”，导致更多的购买需求无法转化为实际购买力。

而反观西双版纳和北海，在地方大肆发展文旅产业的作用下，逐步成为继三亚之后的热门旅居城市，也承接了三亚一部分的购买力。从气候和位置上来讲，它们相较于三亚并无太大差距，且西双版纳和北海还具备三亚所并不具备的民族特色与文化优势，物价和房价方面也更具优势，因此，西双版纳和北海的地产复苏在一定程度上会优于三亚。

不过，值得肯定的一点是，随着国内经济和文旅行业的持续复苏与发展，叠加楼市政策利好，全国房地产市场正在稳中向好，文旅地产作为自带文化属性和体验溢价的流量项目，也有望成为率先迎来整体复苏的板块。（本文首发于钛媒体APP，仅代表个人观点，与平台无关）

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