CBD地块难出手，已经资不抵债，*ST泛海将退市？

图片来源@视觉中国

文｜支点财经，作者｜向阳，编辑丨刘定文、胡馨月

没人报名，没人出价。

5月27日，位于武汉市江汉区王家墩地区原空军汉口机场内14A地块土地使用权，评估价7折起拍，仍然流拍。此地块为*ST泛海（000046.SZ，全称泛海控股股份有限公司）控股子公司武汉中央商务区股份有限公司拥有，这是该公司武汉多个流拍地块中的一宗。

今日收盘，*ST泛海股价为0.97元，这已是该公司连续12个交易日股价低于1元。按深交所相关规定，若*ST泛海股票收盘价连续20个交易日低于1元，将被终止上市。

更早之前的5月5日，由于2022年归属净资产为-54.62亿元，且2020-2022年连亏3年，累计亏损超百亿元，并被会计师事务所出具保留意见审计报告，因公司持续经营能力存在不确定性，泛海被深交所实施退市和其他风险警示，股票因此披星戴帽。

*ST泛海困局越陷越深了？

多个地块10余年未动工

此次泛海武汉公司拍卖的地块，是武汉中央商务区核心地块，位于平安银行大厦正对面，2007年拿地，2013年获得建设用地规划许可证。土地使用权面积8726.24平方米，用途为商务办公用地，整体评估价5.85亿元，起拍价4.1亿元。

5月28日，支点财经记者在现场看到该地块无任何建筑物，地上只有部分临时工棚，大部分场地主要被用作临时停车场。也就是说，拿地至今16年，项目基本没动工。

现场一名工作人员告诉支点财经记者，临时工棚被用作泛海武汉公司另一项目的项目部。

泛海位于武汉中央商务区的14A地块现状（支点财经记者 向阳 摄）

与该地块仅一条马路之隔的一块原空军汉口机场内土地，今年3月也流拍了，土地使用权同样归属于泛海武汉公司。
这一地块也于2007年获得，土地使用权面积22372.6平方米，用途为公共设施、街巷、科教和城镇住宅用地，整体评估价为5.57亿元。一拍设定起拍价3.9亿元，但自行撤拍，二拍起拍价为3.12亿元，无人报名和出价。

5月28日，支点财经记者在现场看到的情况与14A地块一样，部分场地被用作临时停车场，一片临时工棚主要被租赁给某路桥单位使用。

泛海位于武汉中央商务区的另一地块现状（支点财经记者 向阳 摄）

多位业内人士接受支点财经记者采访时表示，泛海武汉公司多个地块流拍，主要与市场需求、地块位置、土地性质、开发潜力、起拍价等因素有关。

支点财经记者致电上述2个地块的拍卖联系人，被告知第一个地块6月会进行二拍，第二个地块暂未定再次拍卖时间，但预计价格都会比之前的起拍价低。 

值得关注的是，位于武汉中央商务区的甲级写字楼泛海时代中心债权标的，正在招募意向竞拍人。该债权标的为18.9亿元，招募时间为2023年5月8日至10月31日，目前已有1名意向人。

武汉市城乡建设局官网信息显示，泛海时代中心规划建设4栋办公楼及商业综合体，于2016年取得施工许可证，同年开工建设，原计划竣工时间为2021年1月。

支点财经记者2021年5月实地探访时，其中2栋楼已经交付使用，另2栋楼主体结构已完成，但玻璃幕墙施工至约一半。而今两年过去，施工基本无进展。

泛海时代中心两年前状况及现状（支点财经记者 向阳 摄）

金融业务爆雷拖累地产

截至今年一季度，泛海负债合计1025亿元，资产负债率首超100%，已经资不抵债。同时，经营活动产生的现金流量净额为-0.97亿元，资金流动性紧张。同期业绩继续下滑，实现营业收入17.12亿元，归属净利润-13.08亿元，扣非净利润-4.53亿元，同比下滑均超25%。

数据来源：支点财经根据Choice数据整理

泛海走到如今的局面，与其从房地产转向金融业不无关系。2014年，以房地产起家的泛海启动转型，耗资超百亿元相继收购民生证券、亚太财险、民生信托等金融公司控股权。截至2022年底，商誉余额合计超35亿元。

事与愿违，寄予厚望的金融业务收入始终不及房地产业务收入。以2022年为例，两项收入分别为59.3亿元和71.1亿元。

其间，以民生信托为代表的金融业务爆雷，让泛海本已困难的经营状况雪上加霜。公开信息显示，民生信托因涉及多起营业信托纠纷案件，预计需承担赔偿责任的信托项目规模余额达到291.53亿元。

如果没有金融业务影响，泛海房地产业务或许不会有如今的危机。

泛海早年在北京、上海、深圳等一线城市核心地段成功开发多个项目，2002年成立武汉公司，房地产开发主阵地转至武汉，2007年拿地后正式承担武汉中央商务区2.67平方公里核心地段开发。规划项目除前文提及的甲级写字楼泛海时代中心外，还有5A级商务综合体武汉中心大厦（至今内部工程未完工）、超大型综合体武汉世贸中心及多个住宅项目。

截至目前，在武汉中央商务区项目上，泛海已建成泛海国际SOHO城、泛海城市广场、泛海国际创业中心等多个商业项目，以及约十个住宅项目，累计为其贡献收入超500亿元。

泛海披露的信息显示，武汉中央商务区规划总建筑面积为414.29万平方米，截至2022年底，剩余未开发规划建筑面积有246.41万平方米。这意味着，十年多时间里，泛海仅仅完成规划建筑面积的四成。

泛海在武汉中央商务区的酒店项目两年前状况及现状（支点财经记者 向阳 摄）

卖资产，引战投，自救尚需努力

如今房地产业务发展受困，相比因流拍不断降价再拍卖，泛海更愿意协商拍卖和主动转让，让项目相对有个好售价，以进行自救。

2022年9月，紧邻上述两个流拍地块的原空军汉口机场内14F、26A地块土地使用权及其对应地下隐蔽工程，一拍时就经过议价以33.95亿元被武汉信创房地产开发有限公司拍下。天眼查信息显示，股权穿透后，竞拍公司是信达地产（600657.SH）控股企业。

信达地产给出的议价颇具诚意。根据评估公司报告，该地块整体评估价31.23亿元，而成交价多给了2.72亿元。
支点财经记者现场看到，该地块已经围挡施工，数台挖掘机和吊机正在内场工作，项目推广名为时代央著。业内人士透露，该项目即将预售。

自2021年以来，泛海已出售位于武汉中央商务区的武汉泛海创业中心、武汉喜来登酒店及附属资产、宗地1、宗地20等多个房地产项目。同时，还出售了民生证券、民生信托等金融资产相应股权，累计获得资金超百亿元。

即便如此，今年4月，泛海债权人仍向法院申请对其进行重整及预重整，随后法院决定对其启动预重整。如今，能否重组成功还不得而知。

泛海表示，今年将努力促成解决公司债务风险的整体方案，系统性化解债务风险，主要做法包括努力寻找引入战略投资者，加快存量资产抵债及处置步伐等。

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