【Helen’s财经晚餐第37期丨实录】日韩地产观察：韩国全租房危机，日本房价复苏

韩国央行行长6月12日表示，韩国房地产贷款逾期率正在增加，今年可能制定更复杂的货币政策以防范和应对金融业风险。尽管有迹象表明房地产市场趋于稳定，但房地产贷款拖欠率上升，需要密切关注相关金融风险。对此，他认为政府应寻求逐步实施家庭债务去杠杆化的中长期计划。

韩国楼市近年来持续火爆，去年首都圈房价更是猛涨近18%，时隔15年首次出现两位数增长。但在政府重拳调控和央行连续加息等多重利空下，韩国楼市成交量开始大幅下滑，去年12月同比大跌62%，创2008年以来同期最低。数据显示：目前韩国共同住宅的公示价格较去年平均下降近20%，创历史新高，银行断供人数激增。

同样是东亚国家，日本的日经指数目前升至1990年7月以来的最高水平，今年上涨24%。房地产行业，日本泡沫经济后房价指数先跌后涨，房企开始纷纷转向商业地产、住宅服务、代建和存量交易等上下游产业链衍生多元化业务；REITs 成为市场投资新亮点。

附上本期直播时间轴，帮你快速跳转感兴趣的部分

03:08 韩国房价情况以及全租房危机

09:45 日本房地产市场情况，东京都市圈和地方房价行情？

14:42 日本的年轻人现在对于买房，是怎样的态度？

20:00  韩国现在的物价、通胀情况是怎样的？

23:22 综合房产税给韩国带来了哪些影响？

30:00  日本东京与地方城市房产市场冰火两重天的情况

47:30  现在日本的经济整体环境如何？物价、消费情况与年轻人的就业率

以下为直播文字实录，经钛媒体APP编辑删减

Helen：近期关于韩国房地产的一系列新闻引发了市场的关注，请孔晖敬介绍一下全租房，以及韩国房价的情况。

孔晖敬：全租是一种住宅租赁类型，房东收取住宅价格的50%-70%作为保证金保管，等合同期满，房东将返还保证金给租户。通过这种方式，出租房屋的人可以通过投资或储蓄保证金获得利益，租户可以以低于买卖价的价格租赁房屋，并在合同期满时拿到保证金。

由于新冠疫情和房地产政策，韩国整体房地产交易价格从2019年下半年开始呈上升趋势，2022年持续加息，韩国整体房地产交易价格开始下跌。韩国房地产院的统计资料显示，截至2020年11月，全国综合住宅平均交易价格为3.3亿韩元，涨幅也不大。但此后交易价格暴涨，2021年12月平均交易价格达到4.2亿韩元（+27%），2022年初开始下降，2023年2月进入3.8亿韩元（-9.5%）大关，截至5月保持低幅下降趋势。地方城市的平均交易价格从2020年12月的2.1亿韩元开始，2021年8月至2022年7月维持在2.5亿韩元（+19%）左右，此后2023年1月降至2.3亿韩元（-8%）。但首都圈中，特别是首尔，2020年11月综合住宅平均交易价格从7亿韩元开始，2021年12月达到8.8亿韩元（+25%）。目前，首尔的综合住宅平均交易价格也有所下降，但仍停留在8亿韩元（-9%）左右。因为2019年至2021年的买卖价格暴涨过高，1月至目前没有较大的跌幅，所以我认为2022年起的跌势反而是在去掉房地产市场泡沫，稳定房价的阶段。

Helen：近10年来日本商品房销售规模基本稳定在7-8万套/年，东京周边房产价格却逐年攀升，在房地产规模日趋萎缩的情况下，中小房企加速出清，大型房企瓜分市场，龙头房企市占率呈逐年上升趋势。2020年日本TOP20房企市场集中度达到58%。日本房地产现在是怎样的情况？东京都市圈和地方房价是怎样的行情？

陈意：日本房产走出了失去的30年，进入了一个不错的景气周期，日本当地资金活跃，外资疯狂涌入，共同推升下，今年一季度，东京的房产交易量仅次于洛杉矶，居世界第二位。

房价方面则是冰火两重天，东京都市圈很火热，房价有不错的涨幅，疫情期间房价不降反升，连续3年上涨，今年的成交价格比去年同比上涨了6.8%。地方房价则是预冷，除了北海道、福冈的个别地区，大部分地方城市房价都还在逐年下降。

Helen：我们也回顾一下日本地产泡沫的背景，在1989年，日本泡沫经济达到顶峰，资产价格快速上升到已经无法得到实业支撑。1990 年 3 月，日本对土地金融活动进行总量控制，日本银行也采取金融紧缩政策，股价和地价进入持续下降，日本泡沫经济开始破裂。土地价格也在 1991 年左右见顶回落。1992 年8 月，日经指数进一步下跌至 14000 点左右。 土地价格下跌后，由土地作为担保的贷款出现大量坏账。当时日本各大银行贷款的不良率飙升，日本泡沫经济被刺穿，并导致日本长期信用体系崩溃，经济长期低迷。现在日本泡沫经济后房价指数先跌后涨，但触底回升幅度有限，日本采取较低利率的货币政策，日本房价指数从 2009 年 6 月阶段性新低92.88 点，逐步有所修复至2022年的120.9点，未能达到泡沫经济前168.3点的水平。陈意，在你看来，日本的年轻人现在对于买房是怎样的态度？

陈意：真的是万物皆周期，从90年代到现在，在长达30年的时间里，日本人经历了从对房产的执着到信念破灭，再到躺平的过程。经历了泡沫破灭的冲击，很多日本人都固执的认为日本房价不会涨，这种观念根深蒂固，影响了一代人。在日本二三十年的通缩周期了，日本政府一直在想办法刺激经济，走出通缩，一直到日本前首相安倍先生2012年底再次上台后，通过增发货币、日元贬值、刺激出口，不断的刺激经济，让日本经济重新复苏，也让楼市走出了低谷，重新上涨，从而打破了很多日本人认为房价不会涨的执念，现在很多的年轻人、年轻夫妻，也都加入了买房的队伍中。我们可以看到，日本的家庭房贷余额，已经突破了90年代的高点，达到了220万亿日元。日本房价连年上涨，出现了新房摇号的情况。昨天晚上，我们公司一个90后的同事，就有日本朋友新买了房子，邀请她去新家喝酒庆祝去了。

Helen：近几年也有很多中国人来到日本置业、投资，这是基于怎样的考虑？未来可能有怎样的趋势？

陈意：通过我这8年来的感受，中国人到日本置业投资，主要是三个方面的需求。一类是家庭有小孩在日本留学，买来自住，毕竟日本租房很贵。第二类则是家庭资产配置的角度，因为日本是老牌的发达国家，日元又是避险货币，所以日本房产成为了一个不错的投资品，现金回报也不错。第三类则是有移居日本的需求。这几年的大环境大家也知道，很多朋友都想体验不一样的生活，日本又是离我们最近的发达国家，而且都是儒家文化圈，很多朋友会考虑移居过来，必然配置一些自住和投资的房产。

90年代的时候，富裕的日本人也曾经全世界的买买买。现在我们国内北上广深的一套房，东京就能换一栋楼，所以我相信未来会有越来越多的朋友到海外置业。

Helen：我们从全球的宏观情况来看，韩国的加息周期启动较早，这也使得韩国的流动性问题最早出现——在2022年下半年韩国就已经爆发过“乐高乐园”的流动性危机；另一方面，核心通胀二次抬升后开始高于整体通胀，这意味着当前的高利率环境很难改变。也请孔晖敬介绍一下，韩国现在的通胀情况是怎样的？

孔晖敬： 韩国CPI的上升率自2022年8月达到6.3%的顶峰后，到上月为止下降了3个百分点，达到3.3%，因此虽然不是很低的数值，但呈现出较好的趋势。韩国银行预测，6~7月降至2%左右，年末很有可能达到3%左右。我认为下调利率的可能性还很小，因为与今后物价走势相关的不确定性很大。

然后上月核心CPI上涨率与去年的同月相比增长了3.9%，时隔10个月降至3%左右。但仅比去年11月的顶峰4.3%低0.4个百分点。与CPI相比，核心CPI的上涨率的下降幅度不大。这是因为就业和服务业呈现良好趋势。疫情初期锐减的服务消费在2021年下半年恢复到疫情之前的水平后，直到最近一直保持着良好的增长势头。就业人数也从2023年1月开始持续增加。这种良好的就业状况最终会增加经济方面的收入和消费，成为核心CPI上的压力。此外，2021年和2022年韩国的国家能源企业的财务结构大幅恶化，目前已连续两个月出现了电费和燃气费的上涨，因此物价上涨的风险也无法排除。

Helen：韩国2005年开始实施综合房产税的政策，对房产拥有人的所有房屋进行收税，其实现在在中国一些城市，也在试行这个政策，综合房产税给韩国带来了哪些影响？是否抑制了房价？改变了房东对房产的决策？

孔晖敬： 综合房地产税是根据房地产拥有程度决定课税标准的税收。土地和住房的价格合计额超过各类型扣除金额时，对它超出的金额部分征税。2005年，为了稳定房地产市场和富的分配，实施了这一政策，虽然进行了很多修改，但至今仍存在逃税和不正当征税的争议。进入2018年以来，首尔因房价异常上涨成为一大社会问题，政府9.13日发布房地产综合对策，决定增加综合房地产税征税标准，并对拥有多套住房的人增税。

因此，相当于9.13日房地产综合对策的人数将从之前的2.6万人增加到27.4万人。通过这种对策，房价的上涨势头暂时停止，但从2019年开始，以江南公寓为中心的房价再次暴涨，舆论开始施压，政府12月16日又上调了拥有多套住宅的人的税金。而2020年7月10日再次实施税率上调，最终未能阻止房价上涨，从2022年底开始，综合房地产税的负担反而影响到了房价下跌。因此，从2023年1月1日起，增加了扣除金额，降低了一套住宅者的税率，废除了部分拥有多套住宅者的重税税率，减轻了税负。据韩国房地产院的资料显示，全国综合住房平均买卖从1月份开始下降幅度有所减少。当然，虽然2023年1月5日开始实施的房地产调控宽松政策影响很大，但我认为综合房地产税的宽松也产生了一定的影响。当然，到目前为止，韩国对综合房地产税的认识还不是很好。因此，要借鉴前面的案例，不断进行比较和研究，不断改进。

Helen：前面提到东京与日本地方城市房产市场冰火两重天的情况，为什么会发生？背后的原因是什么？

陈意：大家知道日本是一个老龄少子化、人口每年都在减少的国家，人口的流向就决定了这个地方的经济与房产市场的情况。日本不像我们国家地大物博，有北上广深这么多的大城市，日本的大城市有且只有一个东京，3800万聚集在首都圈，而第二大的城市大阪，人口也就267万。所以日本的年轻人都往东京集中，每年东京的人口都在增长，而地方城市每年人口都在减少，没有了人，住房的需求就减少了，所以东京的楼市火热，而地方却很冷清。

Helen：日本几家存活下来的房企都不约而同的意识到这种原有“重资金+重资产”模式难以继续奏效，开启探索新运营模式，主要发展经纪业务和出租公寓管理等业务。此外还不断推出REITs证券化业务，并从中获取物业管理费和基金管理费。如住友不动产开始发展定制建设以及轻资产的租赁和经纪业务，2021年租赁业务营收占比已经高达43.4%。三井不动产则更为倚重房地产证券化市场，早在2001年推出日本第一支写字楼REITs，其后又收购了许多零售物业REITs和物流地产REITs。2021年管理和租赁业务营收占比已超过50%。此外，这三家企业都有个“好爸爸”，分别是三井、三菱、住友等财阀，在融资担保和项目获取上都具有天然优势。这是否也给我们国内一些启示？

陈意：日本的房地产市场，在全世界的发达国家里租售比都是很不错的，房产+金融，又天然具有很强的黏性。日本的REITs市场高度发展，通过发行REITs基金，不动产公司获得了投资的资金，客户也获得了不错的收益，而且背后还有日本央行以及日本政府养老基金作为支撑。

对于我们来说，REITs市场的潜力规模很大，借鉴日本的经验，一方面需要从立法、监管方面进行完善，另一方面，现在的实体行业不景气，也考究国内不动产公司对于物流设施、写字楼、酒店等的运营能力。

Helen：前几年有不少中国人到韩国进行房地产投资，在首尔、釜山、济州岛都购入了大量的房产，后来韩国政府也出台了一些限制外国人购房的政策，那么在现在的大环境下，你对于外国投资者有哪些建议？已经持有韩国房产的外国投资人，需要注意什么？

孔晖敬：目前，韩国全国综合房地产的买卖平均价格呈下降趋势，但公寓实际交易平均价格从2022年10月开始持续上升。特别是在首尔地区内，包括江南在内的东南地区的实际交易价格也大幅上涨。在全国房地产交易价格上涨的背景下，从1月份开始的房地产限制放宽产生了很大的影响。政府今年解除了除首尔江南3区和龙山区以外的所有地区的限制，对于税收、贷款、认购等的限制大幅放宽。此外，为住房需求者实施贷款政策，为第一次买房者提供80%的住房抵押贷款比例，改善了购房环境。

根据首尔房地产信息广场的数据，进入今年以来，首尔公寓月交易量1月为1400多套，2月为2400套，3月为2900套，呈持续增加的趋势。尚未报告的4月份交易量也已达到2673项，预计到5月末的最终统计结果出来之前，交易量将大幅超过3000项。通常韩国以首都圈为中心房价上涨，因此首尔的上涨趋势可以在包括首都圈在内的全国范围内实现。但从韩国目前的经济状况来看，我认为房地产交易风险还比较大。买房时，需要考虑一下韩国全租制度和房价的关系。如果已经有房子的话，最近因为在韩国的全租诈骗，比起全租，更喜欢月租的人越来越多。因此，如果不着急的话，在全租交易不顺利的时候，可以考虑一下月租交易。

Helen：现在欧美等国家很多都处于通胀的大环境，其实日本是长期处于通缩的状态，近期很多资金流入日本，带来了日本股市的上涨，也超越了90年泡沫期的高位。陈意，在你看来，现在日本的经济整体环境如何？大家的生活、物价、消费情况如何？年轻人的就业率怎样？

陈意：日本这两年迎来了难得的经济通胀，物价上涨，工资也有所提高，CPI连续20个月上升，达到了3.4%，经济又充满了活力，缓慢走出了通缩的泥潭。我们知道日本的线下商业很发达，早两天我跟一位上海来的朋友吃饭聊天，他说日本给人的感觉很不可思议，商场里到处都是人，而且都在排队购物消费！而国内大家却开始准备过紧日子。

年轻人就业率也非常不错，今年4月份毕业生的就业率达到了97.7%。日本全国的失业率，则是2.6%，非常低，只要你愿意工作，都可以找得到，而且收入也不会低。

Helen：中国人现在到日本去进行消费和投资需要注意些什么，您有什么建议？

首先要了解日本当地的法律法规。去年就有某五大行之一和移民公司代销的大阪项目暴雷，对方通过在中国订立合同的方式，规避了日本的法律约束。但其实稍微了解日本的房产法律法规，是可以避免踩坑的。

其次就是不要盲目追求所谓的高收益和增值，要用求稳的形态，知道我们投资的下限在哪里。大城市的下限大于小城市，长租大于酒店民宿。

最后就是保持清醒的头脑，不要盲目消费投资。现在日元便宜，国内的房价高，很多朋友看到一些单价5、6万的房子，觉得也不贵，但其实日本除了东京的核心区，大阪的个别车站，总体上价格是不高的，做好功课，保持清醒的头脑，不要买了高价的商品。

以上是本期Helen’s财经晚餐的部分内容，想看完整内容，可观看Helen’s财经晚餐第37期《日韩地产观察：韩国全租房危机，日本房价复苏》直播回放。

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