央行鼓励协商降贷，存量房贷利率能否调降？

在7月14日举办的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

2023年上半年，国家多次积极释放利好信号以引导市场预期修复，在金融层面，降准降息从而稳经济，支持居民信贷及房企融资但效果不显。从7月10日发布的政策可以看出，国家再次从供应端给予了房企稳定的金融支持，但当前房地产仍处于低迷阶段，要使房地产市场真正回稳，还尚需供需两端政策协同发力，进而提振购房者的购买信心，从而促进楼市发展。其中近日来，“提前还贷潮”频上热搜，多个城市出现了预约办理提前还贷至少排队一个月的现象。下调存量房贷利率也一直以来备受关注，也是购房者最为关心的问题。

2023年6月中央人民银行公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR较上月均降低了10个基点。2019年8月LPR改革以来，1年期LPR一共下调7次累计下调70个基点，5年期以上品种共下调7次累计下调65个基点。其中，2022年5月是唯一一次单独下调5年期以上品种，房贷利率已降至历史低位。

目前大多城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP，2023年以来，已经有超过40个城市降低首套房贷利率下限至4.0%以下。而前两年的购房者还在以LPR+100BP甚至更高的利率还贷。当前，存量房贷与新增房贷利率之间存在很大的差距。因此，2022年下半年以来楼市进入了提前还贷潮，“提前还贷”成为购房者们不断讨论的话题，也是一直以来翘首以盼的。

数据来源：中国人民银行，钛媒体整理

在7月14日举行的国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜对居民提前还贷大幅增加的情况做出回应。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体略有减少。邹澜解释，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

其实近年来为了支持中小微企业，推出了房抵经营贷（该项贷款的利率低于按揭贷款利率），导致了许多购房者将原有房贷转换为经营贷款。通过经营贷置换房贷也一直在火热进行，购房者重新申请低利率贷款置换高利率房贷（存在利率差）与在7月14日的央行新闻发布会上提出的鼓励银行“新发放贷款以置换原有贷款”如出一辙，因为存在着“利率差”，银行又有着发放经营贷款的任务指标，房产抵押具有较高的安全性，银行也在持续的进行中，对于购房者也是降低了一定的还款压力。因此近年来通过经营贷置换房贷的热度也相对较高。

为了满足购房者的需求，调降存量房贷利率一直成为救市信号的瞩目点。五年期以上LPR的调整将对购房者的房贷产生直接影响，LPR下行代表购房者的月供可以降低，购房成本也可以随之下降，将直接减缓购房者的还贷压力。如若调降存量房贷利率可以有效减轻居民还款压力，进而提振居民的支付能力和消费信心，给予更多的购房者机会。同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现，利好楼市的同时，促进经济发展。

但存量房贷利率能否调降还需要需要充分考虑多方面的因素，对于银行等金融机构，这是一个机遇与挑战并存的机会，随着新房及存量房贷款利率的下调，银行的利息收入也承受了一定的压力。因此自主协商变更合同约定、调降存量房贷利率，或者新发放贷款置换原来的存量贷款或是一种选择。对于银行来说，在“资产稀缺”的经营环境下，房贷仍然是较为优质的资产，提前还贷客观上对商业银行的收益有一定影响，但能有利于降低银行流动性风险。

此次2023年上半年金融统计数据新闻发布会上多次提及房地产相关内容，并表示坚持“房住不炒”、“保交楼、保民生、保稳定”，为行业风险有序出清创造有利金融环境。在政策环境上，依然是以稳信心为主，利好信号频频释放，但下调存量房贷利率能否真正落地才是救市的关键。

未来，住房信贷市场或将进入存量房时代，迎来存量房贷款”降利率”现象。进入存量房时代，客户与银行的身份必将互换，客户的可选择性将会增多，哪家合适选哪家也是人之常情。各大银行也将积极采取行动，通过降低LPR的加点水平等方式争夺客户池，但也要注意净息差压力上升，考虑到自己的自负盈亏。

“行业内卷”现象不可避免，虽然在利息收益上“吃点亏”，但在与其他同行的相互博弈中，还不如先下手为强，提前抢占市场，争夺客户，分一块蛋糕，不仅能避免客户的流失，还能还能在客户那里“得点分”，何乐而不为呢？

更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App

​Read More