政治局会议释放积极信号，房地产政策将迎适时调整优化

7月24日，政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此前7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

证券时报称，政治局会议为下半年房地产政策持续宽松明确了总体方向，预计各地放松力度会加大，重点城市在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等政策领域或进一步优化。虽然会议没提“房住不炒”，但这不意味着政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底线。

房地产行业与中国的城市化、经济腾飞相辅相成，一个健康有序、繁荣稳定的房地产市场，关乎到国计民生。政府对房地产行业的政策调控，有力的保障了行业的健康发展。

政策调整优化不停步

2021下半年开始，随着疫情影响以及各地方城市严格调控，房地产市场逐渐冷却，降至冰点。2022年更是进入了深度调整阶段。中央在坚持“房住不炒”总基调不变情况下，年内多次释放了积极信号优化调控政策。

2022年4月底的中央政治局会议强调，要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。

7月政治局会议为下半年房地产调控政策定调，明确从因城施策、保交楼两个方面力促行业预期修复。

8月底，国常会接连释放房地产积极信号，体现了中央对房地产的态度，稳定房地产市场的重要性更加突出。

12月15日至16日，中央经济工作会议，对2023年经济工作作出全面部署，会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2022年，有超300省市（县）出台房地产调控政策1120余次，房地产政策已进入实质放松阶段。

2023年3月5日，政府工作报告中，再次对房地产市场释放积极信号。有关房地产的核心内容：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

据统计，今年全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次。包括但不限于降低首付、购房补贴、提高公积金贷款额度等，但从最新的表现来看，市场仍处于深度博弈之中，政策效果尚待观察。

相比之前的这些政策，724政治局会议“因城施策用好政策工具箱”的提法有所不同，重点在于政策落实中，要发挥更好的政策效应，保持行业稳定。预计接下来的楼市政策会有更多“工具”，各地房地产政策调整力度将会有所加大，“工具”也将会趋于多元化。

下一阶段房地产政策边际优化的空间：

供给侧继续满足行业合理融资需求、促进行业风险有序出清，优化健全不同类型房源供给，满足不同需求，“两集中”供地政策适当调整纾困；需求侧更加强调政策精准度，核心一二线城市改善性需求的购房资格、首付比例、贷款利率等政策存在边际优化空间，三四线城市的购房补贴力度和方式是重要方向。整体来看，目前房地产政策基调仍以托底为主，不会出台全国性强刺激政策，不会为应对当前风险而推升未来风险，市场各方应保持合理预期。

供给侧：继续满足行业合理融资需求、促进行业风险有序出清；优化健全不同类型房源供给，满足不同需求

1、房地产资金支持整体仍聚焦在保交楼、企业融资支持、租赁市场等方面。近日央行、金融监管总局引导金融机构继续对房企存量融资展期，有利于缓解当前部分房企资金压力，对稳定市场预期起到了积极作用，短期来看，针对企业端的资金支持更多或落脚在前期政策的细化落地和执行上。

2、未来供给侧政策第二个发力点是，优化健全不同类型房源供给，满足不同需求。724政治局会议提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

接下来，预计以下方面的政策面逐步落地：比如加大保障性租赁住房的供应，满足新市民、年轻人先租后买的需求；盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括加快城中村改造，解决年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；加快老旧小区改造、县域镇域房屋改造，释放居民提升住房品质的潜力等。

3、“两集中”供地政策适当调整纾困

2021年2月，“两集中”供地政策开始在22个试点城市施行，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年住宅用地供应不能超过3次。该政策的初衷是为了通过集中公开出让提高土地市场信息透明度，保障充足土地供应，从而达到降低土地市场热度，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

不过，这也直接加大了房企拿地的资金压力以及研判压力。2022下半年后房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。2021-2022年全国宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

自2022年以来，集中供地的土拍政策进一步放松，除了降地价、提销售限价等常规手段外，在降低参拍门槛中，对于竞拍企业的资质要求也在不断宽松。然而，在销售和融资端持续收紧的情况下，房企拿地的热情始终难以被点燃，各大土拍市场基本稳定呈现出“央国企为主、地方城投积极参与”的格局。根据公开数据整理，2023上半年22城房企拿地中，民企拿地合计约占33%，央企、国企、地方平台分别占22%、33%、12%。

2023年2月2日，自然资源部办公厅发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，优化完善集中供地政策，通知要求“建立拟出让地块清单公布制度”。具体来说，要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

事实上，随着土地市场进入新阶段，各地已经开始因城施策对“两集中”供地模式进行适当调整，这将成为今后土地市场的大趋势。调整的方向，除了要求库存大、迟迟未竣工的城市减少供地外，还要降低地价、降低开发商拿地的负担、严格限制地方城投托底等，根据市场形势，调整土地供应的频次，逐步回归常态化的供地，使得土地出让更具备灵活性，可以根据需求灵活挂牌出让。

需求侧：因城施策提高政策精准度，助力房地产市场逐步企稳

一线、强二线城市当前面临的主要问题是刚需下降明显，未来需向满足改善性需求倾斜。

1、结合生育政策，对多孩家庭优化住房政策：4月11日，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提出，“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”。一线城市对于多子女家庭的改善需求可以在限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持。

2、优化二套房认定标准及首付比例：北京、上海等地二套房执行“认房又认贷”，最低首付比例为60%、50%（普宅）、最高80%、70%（非普宅），严重限制了需要换房改善的购房群体，尤其是“卖一买一”的改善需求，政策可以适时调整予以支持。

例如，2022年8月，北京市住建委选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”项目。北京市住建委表示，考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，且贷款年龄也受限，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女还可以接力偿还贷款。

3、优化“一二手倒挂”项目及区域的限价：财联社5月24日发布新闻，称上海高端盘将延期出让，尤其是倒挂高的盘可能要暂停发证1-2个月，后续有可能出一些政策来缓解。价格倒挂导致真实住房需求的购房难度增加，应该根据各区域情况，合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，预留浮动空间，使项目入市时的售价更接近市场真实价格。

4、“双拼房”等历史遗留问题重新认定：深圳自7月14日开始，加大力度推进“双拼房”的“双证合一”。在深圳之前，东莞、广州和中山都相继出台了针对“双拼房”重新认定的政策，上海目前还没有任何针对“双拼房”的政策变化。其他存在类似房源的城市，可根据自身市场情况对这一历史遗留问题进行政策纠偏，以适应当前的市场发展要求。当前楼市下行趋势明显，“双（多）证合一”可以释放部分购房需求，提振市场信心，同时也不会给市场带来太大的波动，是一个比较好的时机。

二线城市当前面临的主要问题是购买意愿减弱，普通二线城市高频优化政策后，政策空间受限，多数城市外围区域限购已放开，首套房首付比例降至20%、二套降至30%，已经达到央行规定的下限水平，同时多个城市首套房贷利率亦降至4%以下。

普通二线城市可用“房票”安置来支持房地产市场发展。例如，7月14日，宁波推出的可跨区使用房票，购房不低于4%的奖励，这使得房票制度不仅有助于解决宁波城市的住房问题，还可以促进房地产市场的流动性和平衡性。

当前三四线城市限制性政策已基本取消，存在的主要问题是购买力弱、购买意愿低，可适当调整补贴力度和方式，控制市场价格，避免市场暴跌。三四线城市可以根据实际情况“一城一策”、 “一区一策”提高公积金贷款额度、支持提取公积金付首付、发放购房补贴等，增加居民购买力。

在楼市修复期，对楼市过热期所制定的限制性政策进行调整，切实支持刚性和改善性住房需求，有助于推动市场信心的恢复。但我国宏观经济仍面临着较大压力，居民收入预期没有出现明显好转，且购房者对期房烂尾的担心仍在，当前个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动，市场中长期的修复仍依赖于上述多个影响因素的修复和好转。

更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App

​Read More