央行明确将下调存量房贷利率，银行、房地产股走势“冰火两重天”｜钛媒体焦点

对于备受关注的房贷政策，央行再次作出积极表态。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议指出，下半年要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

这一会议表态在8月2日开盘就得到了一定程度的市场反馈。2日早盘，在申万所属的31个一级行业中，房地产指数涨幅最高，上涨1.12%；银行指数跌度最大，下跌了1.90%。

央行工作部署涉房内容多：落实金融16条、降存量房贷利率

半月前，央行货币政策司司长邹澜表态：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”此后，存量房贷利率究竟能不能降受到购房者的密切关注。

不过，据钛媒体App了解，大部分银行目前还表态关于存量房贷降息没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。仅有兴业银行试点推出存量按揭利率一年期的优惠举措，且只针对部分地区的部分客户。

关于房地产市场，会议还指出要落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

2022年11月，为加快推动房地产风险化解，央行和原银保监会发布“金融16条”，明确允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，同时推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划、1000亿元租赁住房贷款支持计划。

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，其中对“金融16条”中涉及房企存量融资以及商业银行发放的专项借款配套融资这两条政策进行延期。

有业内人士向钛媒体App表示，“金融16条”落地以来的效果并未能达到预期。主要原因是保交楼融资缺口较大，“爆雷”房企、保交楼项目资产负债复杂，金融机构不敢、也不愿意给予融资。

如今，央行在下半年的工作部署中，再次强调落实好“金融16条”政策，有望从央行层面推动商业银行加大对于房企融资的支持。

城中村改造则是2023年7月21日国务院常务会议提出的一项重要举措。国务院常务会议提出，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

华泰证券研报称，全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级，“十四五”期间累计规模可能超万亿元。针对城中村改造投资来源，国务院常务会议强调，要多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参与。

此外，在央行下半年的房地产工作安排中，还包括因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

根据中指研究院统计数据，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

银行、房地产股“冰火两重天”

从盘面表现看，央行关于下半年的涉房工作部署在一定程度上影响了密切相关的房地产行业和银行业的资金走向。

截止8月2日午盘，申万所属的31个一级行业中，房地产指数涨幅最高为1.12%，银行指数跌度最大为-1.90%。上周（7月24日-7月28日），银行指数涨幅为6.27%，报收3211.66点。

2日早盘。房地产板块持续活跃，渝开发快速涨停，海泰发展、电子城涨超5%，中国武夷、金科股份、财信发展、京能置业等跟涨。相反，银行股则持续走弱，截止午盘，邮储银行跌超3%，中信银行、成都银行、中国银行、招商银行等多股跌超2%，仅瑞丰银行一家维持上涨。

对于银行而言，下调房贷确实是一大挑战。

房贷是银行表内权重资产，在国有大行、部分股份行的表内贷款占比达到约20%~30%。对存量房贷的利率打折无疑将进一步降低银行贷款收益率，影响净息差和营收。

中泰证券戴志锋按照假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40bp和80bp进行了测算，发现对上市银行息差影响在0.54bp—5.38bp，对其营收影响在0.24%—2.43%，对其利润影响在0.6%—5.5%。分板块来看，（下调存量房贷利率的）影响由大至小为大行、股份行、城商行、农商行。浙商银行、宁波银行、南京银行、常熟银行以及张家港银行由于按揭占比不高，均仅在6%到7%之间，受影响相对较小。

8月2日早间，中信证券在研报提醒，“近期快速反弹背景下（银行）板块短期有波动可能。”

中信证券表示，存量按揭利率调整、金融助力化债推进对于银行息差将产生负向压力，预计自今年4季度开始体现在财报中，近期快速反弹背景下板块短期有波动可能。不过，一方面负债成本仍有下降空间缓释资产端利率下行压力，另一方面夯实化债推进有助长期资产负债表稳定，对于基本面长期趋势担忧的“不确定性”反而下降，银行股底部位置更加明确。下阶段关注重点是化债模式落地、金融工作会议进展等。（本文首发钛媒体App ，作者 | 蔡鹏程）

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