2023上半年住房租赁企业财务分析报告

图片来源@视觉中国

文 | 迈点

近日，上市房企先后公布2023上半年财报，涉及住房租赁板块租金、出租率、开业及管理规模等，客观反映了最新的行业趋势与品牌变化；同时，首批保租房REIT产品的年度营收和净利润发布，或将促使越来越多的公司拟加入保租房REITs赛道。

01 典型住房租赁企业业务稳中有升，营收、出租率双优

2023上半年，房地产行业整体形势依然严峻，部分上市企业或推迟财报披露、或即将甚至已经摘牌。根据已披露的2023上半年财报，万科、龙湖、招商蛇口、华润置地、朗诗绿色生活等在住房租赁板块均实现稳健增长。同期，4支保租房REIT产品的良好财务表现，也为接下来更多企业进军该领域和金融化提供了样本参考。

从5家主流房企旗下住房租赁业务来看，泊寓、冠寓2023年上半年租金收入均超过10亿元，期末出租率也超过90%，遥遥领先其他品牌。同期，招商蛇口长租公寓业务运营收入5.07亿元，EBTIDA3.52亿元；华润置地租赁住房出租率96.4%，超上市预测6个百分点；朗诗绿色生活公寓经营及管理服务实现收入0.13亿元，占总收入的2.7%。

上半年，泊寓实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。截至6月底，泊寓的出租率为95.9%。财报显示，其新项目保持了较好的开业质量，如昆明紫金中心748间房源、重庆化龙桥项目一二批次632间房源均实现按时开业，开业即满租；2023 年7月，泊寓丨院儿厦门海湾社区正式开业，一期推出2000间房源，开业即满租。

上半年，冠寓租金收入12.3亿元，同比增长4%，近5年复合增长率高达51%。报告期内，期末出租率达到93.7%，已开业≥6个月房源出租率95.9%。其中，龙湖冠寓天津南开王顶堤店为天津地区首批获得认定的保障性租赁住房项目，项目由闲置宿舍改造而来，通过龙湖冠寓的整体改造，以适合青年人居住的20-30㎡开间户型为主，479间公寓房间助力天津市解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，出租率长期保持在97%以上。

从4支已发行的保租房REIT产品财务情况来看，2023年上半年其收入和净利润均为正，且出租率均超过96%、最高达到100%。具体营收来看，华夏基金华润有巢REIT收入最高，达到3872.07万元；华夏北京保障房REIT净利润最高，达到1550.31万元。具体项目来看，红土创新深圳安居REIT旗下安居锦园项目出租率达到100%，中金厦门安居REIT旗下2大项目出租率也超过99%。这说明，相比市场化的白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓产品，具备人才和保障性属性的租赁社区客群更为稳定、收益预期也较为乐观。

02 房企系公寓引领住房租赁市场增量，规模化效应形成

根据整理的17家房企系住房租赁板块运营情况来看，管理规模超过10万间的企业2家，5-10万间的企业4家，1-5万间的企业8家，占比一半；3家企业管理规模小于1万间。由此可见，住房租赁企业头部规模效应已经形成，二、三线梯队业务拓展较为稳健。

具体来看，泊寓和冠寓累计管理规模均突破16万间，累计开业规模超过10万间，位列第一梯队。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间；上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源0.98 万间，净新增开业0.73万间。同期，冠寓已开业房源达到11.9万间、门店数超过300家。

瓴寓国际、碧家、华润有巢、朗诗寓管理面积超过5万间，位列第二梯队。第二梯队的企业注重在核心城市和核心地段扩张。其中，瓴寓国际2023上半年新增管理房源4484间，朗诗寓新增1000间，碧家新增672间。近期，瓴寓国际频传喜讯，先后中标了上海浦东临港自贸区长租公寓项目、临港自贸区大型租赁社区项目、上海松江九亭科创园人才公寓项目、杭州新锦集团人才租赁住房项目以及杭州钱塘新区人才专项租赁住房项目。

招商伊敦、方隅公寓、金地草莓社区、保利公寓、银城佳遇、中海长租公寓、乐柚公寓、合景公寓管理规模在1-5万间，位列第三梯队。其中，招商伊敦2023上半年管理房源增长达到11244间，拓展步伐迅速。北京华商壹棠服务公寓、招商蛇口壹间公寓·鸿鹏等先后面世，同时中标无锡经开区太湖国际社区公寓项目；另外4月还竞得合肥高新区GX202302租赁用房地块，将建成计容面积10.3万m²的保租房租赁社区。

其余3家德信随寓、华发优生活、城投宽庭均未达到1万间的规模，区域性运营为主。其中城投宽庭拓展最为积极。报告期内，城投宽庭品牌推进规模化运营，光华、浦江及新湾谷社区顺利开业，新增租赁房源3636套。目前城投宽庭共有四大在营社区，已入市的租赁房源总计6207套。截至报告期末，江湾社区和光华社区的合计出租率超过80%；浦江社区于7月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单；湾谷社区（含新湾谷社区）出租率始终保持在90%以上。

由此判断，2023年上半年，规模增长企业整体趋势向稳。城市深耕战略、保租房赛道仍是未来发展主流。长期来看，国央企背景的住房租赁企业或在规模增长上机会更大。

03 小结

“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套间。作为我国保障性住房体系的重要构成部分，在各地政府大力推动下，保租房筹建正按下加速键。在这一轮的筹建中，各地城投集团的实力逐渐显露，成为住房租赁行业的新势力，也是未来最大的业主。

同时，随着越来越多的成熟原创系和房企系公寓入局保租房赛道，住房租赁产业的发展已由原来的租住消费者市场向中高端人才市场转移，产品也由单一的租赁模式延展至社区功能创建。宏观来看，政策、人口、金融、技术依旧是基本盘；微观来看，运营、产品、团队、服务是立命之本。主题化、产品化、属性化也将促使住房租赁企业完成更多的应对准备！

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