招挂复合重回上海土拍，拿地门槛提高

8月31日，上海土地市场官网正式公布了2023上海第三批拟出让住宅用地清单，共计17幅地块，出让面积达107.64公顷，主要分布浦东、青浦、嘉定、长宁、奉贤、普陀、松江、金山、徐汇、静安、宝山、闵行等12个区域。

根据公告内容显示，第三批次土拍仍将分两轮进行。拟于9月7日-9月8日期间，发布首轮7幅住宅用地出让公告（清单序号1-7号），10月中旬开始组织交易活动；拟于9月19日-20日期间，发布二轮10幅住宅用地出让公告（清单序号8-17号），10月底开始组织交易活动。

值得一提的是，本批次长宁、静安、徐汇、宝山大场4幅部分热门地块重启招挂复合的拿地方式，所谓招挂复合拿地，是指招标+挂牌方式。目前上海宅地主要采用的是挂牌的出让方式。

自2017年4月起，上海在宅地出让上开始施行招挂复合的土拍规则。直到2022年6月，上海土拍取消了招挂复合的出让方式。此次招挂复合重出江湖，一定程度上提高了房企的拿地门槛。

招挂复合，筛选优质房企

招挂复合方式一般是按照通过资格审查的有效申请人数确定。人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让；3人以上的，则将通过招标方式出让。（后续调整过规则，在部分地块采用6人分界线，既超过6人用招标，6人及以下用挂牌）

招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。

具体操作上，由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。总得分有相同者，则按管理得分、经济实力得分、项目经验得分、技术资质得分等“优先原则”进行排名。

这种方式对房企要求特别严格，不仅仅是在经济实力有要求，还对经验、产品、技术等进行了约束。招挂复合的拿地方式，意味着提高了拿地门槛，后续在上海拿地更难，尤其是中小型房企。

适时调整土拍规则，做好土拍“模范生”

2016年前，上海经营性用地主要以挂牌方式出让，当挂牌截止时仍有竞买人报价的转入现场竞价环节，以价高者得的方式出让。

 2016年是上海土地市场最为“沸腾”的一年，5月至9月，几乎“逢地必王”，“面粉”贵过“面包”的现象也不再稀奇。2016年宅地成交平均楼面地价高达18236元/㎡，较上一年增幅达80%，创下历史新高，含住用地平均溢价率也高达116%。

2017年上海从供应端开始调控抑制房价上涨过快，宅地出让以“招挂复合”为主，宅地出让条件中，新增自持15%的住宅用于租赁，自持年限70年；增加中小套比例要求。商办用地禁止建类住宅，自持比例与年限提高，加入引入行业需求；同时增加大租赁住房用地供应；房企拿地门槛进一步提升。

受“招挂复合”出让方式、自持比例等出让要求调控影响，2017年上海经营性用地整体溢价率仅为9.42%，降幅显著。

2018-2019年，上海土地市场延续 “招挂复合”出让方式，开发商拿地门槛依旧很高。土地市场明显降温，底价成交和低溢价成为常态，于此同时，租赁住房用地供应力度明显提速，上海租赁住房市场正快速发展，“低溢价、重租赁”；央企、国企和龙头企业成为拿地绝对主力，房企联合拿地现象成为趋势，房企拿地更加谨慎。

受疫情冲击，为帮助企业纾困解难，2020年上海土拍规则有所微调，部分地块取消了宅地15%自持比例要求，放宽竞拍人数，降低准入门槛，相对地降低了企业资金流转压力；2020年经营性用地的溢价率缓步攀升，其中含住用地溢价率增长明显，平均溢价率达12%，创2017年以来的新高。因部分地块取消15%自持要求，全年共成交59幅无自持要求宅地，占总成交量的64%，高溢价地块再现，其中同润地产拍得的新场地块溢价率高达61%。

2021年，上海实行“两集中”供地政策，该政策的初衷是为了通过集中公开出让提高土地市场信息透明度，保障充足土地供应，从而达到降低土地市场热度，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

此外，上海在2021集中供地中导入新规则：拍卖过程中设定中止价，一旦达到中止价，参拍选手将进入最后一次性报价环节，谁是获胜者是看谁的报价最接近所有参拍选手的平均价格。此后为保证拿地难度，后又推出“随机值”，若价格有重叠，拍卖系统自动生成一个报价，这个价格也参与最后的平均值计算。令拍卖过程中的不确定因素增加，保证机会公平。

2022年房地产市场陷入低迷，规模房企资金压力陡增，拿地意愿不振。为提高房企参与度，对土拍规则进行微调，6月，上海土拍取消了招挂复合打分入围方式，取消了招挂复合模式，同时降低资金监管要求，让民企拥有更多公平竞争机会，“随机值规则升级”降低平均值的可预判性，增加热门地块归属的随机性。

2023年上海二批次土拍不再采取此前的中止价、一次书面报价规则，首次采用触顶价摇号拿地的模式，现场竞价达到最高限价后，采用摇乒乓球的方式拿地。2023年前二批次土拍持续升温，溢价率创集中供地以来新高。

这种土拍方式保证了拿地公平性，简化了操作流程，提高了拿地效率。但是这种拿地方式有个弊端，对拿地房企缺乏考核。这也就意味着拿地后不确定性增加，比如资质不好的房企出现爆雷、烂尾、交付不合格产品等风险较大。

因此，为了让更多的优质房企进驻上海，三批次土拍部分地块重启招挂复合的拿地方式。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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